Fachbegriffe

Verkehrswert (Marktwert)

Von zentraler Bedeutung für das Wirtschafts- und Rechtsleben ist der Verkehrswert eines Grundstücks. Vom Verkehrswert eines Grundstücks ist in der Regel auch dann die Rede, wenn im üblichen Sprachgebrauch vom „Grundstückswert“, vom „wahren“, „wirklichen“ oder vom „inneren“ Wert gesprochen wird. Der Verkehrswert ist materiell mit dem Marktwert identisch.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird in § 194 des Baugesetzbuchs wie folgt definiert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“


Weitere Wertbegriffe

Beleihungswert:
Im Rahmen der Beleihung von Immobilien wird der Beleihungswert zugrunde gelegt, der in § 3 Abs. 1 BelWertV als der Wert definiert wird, „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“. Der Beleihungswert darf nach § 16 Abs. 2 des Pfandbriefgesetzes – PfandBG – den Marktwert nicht übersteigen.

Gemeiner Wert (assessed value):
Der im Steuerrecht maßgebliche in § 9 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Steuerwert definierte gemeine Wert ist materiell mit dem Verkehrswert identisch. Der gemeine Wert wird dort als Wert definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei seiner Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“ Der als „gemeine Wert“ nach den Regeln des Bewertungsgesetzes abgeleitete Einheits- bzw. Grundbesitzwert unterscheidet sich vom aktuell ermittelten Verkehrswert ledig-lich hinsichtlich des Wertermittlungsstichtags und der zur Anwendung kommenden Wertermittlungsmethodik. Die steuerliche Bewertung ist, da es sich um eine „Massenbewertung“ handelt, auf pauschalierende Vereinfachungen gegenüber der „spitzen“ Verkehrswertermittlung angelegt.

Grundbesitzwert (Bedarfswert):
Steuerlicher Wert, der sich nach den pauschalierenden Methoden des steuerliche Bewertungsrechts auf einen zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt bzw. Bedarfsbewertungszeitpunkt bezieht und nach den §§ 19 bis 109a des Bewertungs-gesetzes – BewG – mit Rechtskraft „festgestellt“ wird. Er orientiert sich, soweit nicht anders vorgeschrieben ist, am sogenannten „gemeinen Wert“ i.S. des § 9 BewG.

Buchwert:
Dies ist der Wert, mit dem ein Wirtschaftsgut in der Handels- und Steuerbilanz auf der Aktiv- und Passivseite ausgewiesen ist. Obergrenze für den Buchwert sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten; Untergrenze sind bei abnutzbaren Gütern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um die Abschreibung.

Zeitwert (fair value):
In der internationalen Rechnungslegung wird damit der Betrag definiert, „zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte“ (IAS 16 § 6).

Wertermittlungsverfahren nach § 8 ImmoWertV

Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 - 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 21 - 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.


Bei den nachfolgend gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV angeführten

a) Vergleichswertverfahren (comparison method oder sales comparison approach),
b) Ertragswertverfahren (income approach oder income capitalisation approach),
c) Sachwertverfahren (cost approach)

handelt es sich um die klassischen und international gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren (valuation methodology), die weltweit das methodische Gerüst der Verkehrswertermittlung, allerdings mit unterschiedlichem Gewicht und unterschiedlicher Tradition bilden. Das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren können als die eigentlichen internationalen Verfahren bezeichnet werden. Insofern gibt es zwar internationale Bewertungsstandards, jedoch keine internationalen Bewertungsverfahren, die sich von den Verfahren auf nationalstaatlicher Ebene unterscheiden.

(Quelle: Kleiber, 6. Auflage 2010)